Aus der Geschäftsstelle
Das Budget 2022 sieht ein solides Jahr vor
Die abl wächst kontinuierlich und hat in diesem Jahr einiges vor und zu bewältigen. Die finanzielle Lage unserer Genossenschaft ist robust und damit erfreulich.
Die abl nimmt das herausfordernde Geschäftsjahr 2022 mit guten finanziellen Voraussetzungen und mit viel Elan in Angriff. Wir sind in der Lage, aus der Position der Stärke die Strategie des nachhaltigen Wachstums und des Erhalts von preisgünstigem Wohnraum weiterzuführen. Die Verantwortlichen sind für die Herausforderungen – nachhaltiger Unterhalt, gesteigerte ökologische Anforderungen – gerüstet.
Das Budget für das Jahr 2022 zeigt eine solide Geschäftsentwicklung. Die Erkenntnisse aus dem letzten Jahr mit einer immerfort wachsenden Zahl an Mitgliedern, einem ansehnlichen Genossenschaftskapital und einer guten Bewältigung der Corona-Krise fliessen in die Budgetüberlegungen ein. Per Ende 2021 zählt unsere Genossenschaft rund 13 500 Mitglieder, das Genossenschaftskapital ist auf über 100 Millionen Franken angestiegen.
Die Ertragsseite ist ähnlich wie 2021. Neben einem soliden Mietertrag sind wiederum die Leerstände eine grössere Position. Trotz gezielter Anstrengungen konnten diese im Bereich der Parkierung nicht wesentlich reduziert werden. Das veränderte Mobilitätsverhalten unserer Mieterinnen und Mieter wird uns weiter beschäftigen. Kreative Lösungen sind gefragt.
Erneuerungsfonds für eine nachhaltige Entwicklung der Immobilien und Mietzinsen
Der Vorstand, die Geschäftsprüfungskommission und die Geschäftsleitung haben sich intensiv mit der Äufnung und der Verwendung des bisherigen Erneuerungsfonds (siehe Geschäftsbericht 2020, Seite 18) auseinandergesetzt. Sie haben dazu auch die Expertenmeinung von Wüst Partner AG eingeholt. Es ist allen Beteiligten ein grosses Bedürfnis, dass die Immobilien der abl nachhaltig gut erhalten werden und die Mietzinse ebenso nachhaltig tief gehalten und weiterhin nach dem Prinzip der Kostenmiete gestaltet werden können.
Die Gremien sind zum Schluss gekommen, dass der Erneuerungsfonds weiter aus der laufenden Rechnung geäufnet und für tief bleibende Mietzinsen eingesetzt werden soll.
Es ist den Verantwortlichen wichtig, die Kostenmiete in der Genossenschaft langfristig zu verankern. Diese soll für die Genossenschafterinnen und Genossenschafter transparent, fair und nachvollziehbar sein. Die abl soll für die kommende Einführung eines überarbeiteten Kostenmietemodells Vorkehrungen treffen, damit die Mieterinnen und Mieter weiterhin auf preisgünstige Wohnungen zählen sowie Härtefälle bei laufenden Mietverhältnissen vermieden werden können.
Die Aufwandseite zeigt, dass wir wieder gezielt in den Liegenschaftsunterhalt investieren. Dabei müssen verschobene Aufgaben für die Verbesserung der Sicherheit – zum Beispiel die Sanierung von Treppengeländern – nachgeholt werden. Zudem installiert die abl weitere Photovoltaikanlagen, um einen zusätzlichen Beitrag zu einer nachhaltigen Stromversorgung zu leisten. Das Budget sieht auch eine maximal mögliche Entnahme von Mitteln aus dem Erneuerungsfonds vor. Dies mit dem Ziel, bei grosszyklischen Sanierungen weiterhin die Mietzinsen tief halten zu können. Für eine nachhaltige Entwicklung unserer Siedlungen realisieren wir zudem umfassende Studien, um die beste Lösung zu finden – immer auch im Hinblick darauf, preisgünstigen Wohnraum zu erhalten.
Mehraufwand für die Geschäftsstelle
Der Personalaufwand wird 2022 nochmals leicht steigen. In den Jahren 2022 und 2023 stehen die Erstvermietungen der drei Bauprojekte Himmelrich 3, Obermaihof 1 und Obere Bernstrasse an. Dieser besonderen Situation – es handelt sich insgesamt um rund 250 neue Wohnungen, die auf den Markt kommen versucht die Geschäftsstelle mit befristeten Pensen gerecht zu werden. Eine professionelle Betreuung der künftigen Mieter/-innen und eine möglichst schnelle Vermietung werden der Geschäftsstelle viel abverlangen. Der Verwaltungs- und Kommunikationsaufwand wird sich 2022 aus diesen Gründen ebenfalls erhöhen. Nicht zu vergessen sind hier auch die beiden Urabstimmungen für die Gesamtrevision der Statuten und das Projekt Kooperation Industriestrasse.
Gute Konditionen für Kredite
Die Finanzierung der abl muss mit der Entwicklung mithalten können. Viele neue Mittel müssen bereitgestellt werden – allein für unsere drei grossen Bauprojekte benötigen wir rund 40 Millionen Franken in Form von Hypothekarkrediten. Dank ihrer gesunden Finanzen kann die abl indessen ihre Kredite zu sehr guten Konditionen beschaffen und erneuern. Die Erhöhung des Anteilscheinkapitals durch den Zuwachs unserer Mitglieder ist ebenfalls eine wichtige Basis für die gute Finanzierung unserer Genossenschaft. Auch die notwendigen Abschreibungen können ordnungsgemäss vollzogen werden.
Die abl plant ein solides Finanzjahr auch im Hinblick auf fast 250 neue Wohnungen 2023. Diese Aussicht lässt uns zuversichtlich in die Zukunft blicken.
